2주택 양도세 비과세 가능 여부 분석: 착한임대인 적용 및 주택 매도 순서 고려

1. 상황 요약

• 주택 1:
  • 신규 분양 아파트, 분양권 전매하여 첫입주
  • 20년 8월부터 23년 2월까지 실거주 (2년 8개월)
  • 개인사정으로 월세 계약, 현재 세입자 거주, 본인은 다른 곳 월세 거주
• 주택 2:
  • 와이프 명의, 단기임대사업자 등록 (4년)
  • 신규 분양, 20년 9월부터 첫 세입자 거주
  • 22년 8월 갱신권 사용하여 5% 상한 갱신 계약, 현재 세입자 지속 거주

2. 주택 1 양도세 분석

1세대 1주택 비과세 요건 충족

• 2년 이상 실거주 (20년 8월 ~ 23년 2월)
• 주택 1, 2 매도 순서 및 시점 무관

따라서 주택 1 매도 시 양도세 비과세 예상됩니다.

3. 주택 2 양도세 분석

착한임대인 제도 적용 가능

• 단기임대사업자도 착한임대인 제도 적용 가능
• 주택 2는 4년 이상 착한임대 계약 (2년 계약 + 2년 갱신 계약)

2024년 5월 10일 이후 매도 시 양도세 비과세 예상

• 2024년 5월 10일 이전에는 1세대 1주택 비과세 요건 충족 X
  • 2023년 2월 이후 주택 1 실거주 종료 (1년 미만 거주)
• 2024년 5월 10일 이후에는 1세대 1주택 비과세 요건 충족 가능
  • 주택 2 4년 이상 착한임대 계약 완료

따라서 2024년 5월 10일 이후 주택 2 매도 시 양도세 비과세 예상됩니다.

4. 전문가 팁

• 정확한 양도세 계산 및 혜택 적용 여부는 전문가와 상담 필수
• 주택 1, 2 매도 시점에 따라 세금 부담 달라질 수 있으니 전략적 계획 필요
• 2024년 5월 10일 이후 착한임대인 제도 변경 가능성 있으니 주의

5. 추가 정보

• 국세청 착한임대인 제도: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=40041&cntntsId=238889
• 부동산 양도세 계산: https://www.hometax.go.kr/

6. 주의 사항

본 답변은 일반적인 정보 제공만을 위해 작성되었으며, 법률적 조언으로 간주될 수 없습니다. 정확한 세금 정보 및 혜택 적용 여부는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.