상속 아파트 가족간 지분 매매 양도세 계산 및 고려 사항

상황 요약

• 최초 취득일: 2014년 1월 11일
• 취득가액: 187,500,000원
• 상속: 2017년 2월 4일 (어머니, 아들(23세), 딸(20세))
• 매매: 2024년 2월 4일 (아들 → 어머니, 지분 7/2, 매매가 1억원)
• 어머니 보유 아파트: 근처에 3억대 아파트 보유

양도소득세 계산

1. 양도차익 계산

• 매매가: 1억원
• 취득가액:
  • 상속 시 장기보유특별공제 적용을 위한 평가가액 필요 (2017년 2월 4일 기준)
  • 평가가액 정보 없이 계산 시, 기본공제 1,200만원 적용
  • 평가가액 1억원 이하라면 양도차익 발생하지 않음
  • 평가가액 1억원 초과 시 양도차익 발생
• 양도차익: 매매가 - 취득가액

2. 양도소득세 계산

• 양도소득세 = 양도차익 x 양도소득세율 - 양도소득세공제
• 양도소득세율:
  • 장기보유특별공제 적용 가능 (2014년 1월 11일 취득 기준)
  • 보유기간: 10년 1개월
  • 양도소득세율: 40% - (보유기간별 공제율 x 1%)
  • 보유기간 10년 이상 시 20% 양도소득세율 적용
• 양도소득세공제:
  • 1인당 1,200만원 (3인 x 1,200만원 = 3,600만원)
  • 주택 구입 목적의 대출 상환금 (대출 정보 제공 시)

3. 예상 양도소득세

• 평가가액 1억원 이하 시: 양도차익 발생하지 않으므로 양도소득세 없음
• 평가가액 1억원 초과 시:
  • 양도차익 계산 후 양도소득세 계산
  • 예상 양도소득세 = (양도차익 x 20%) - 3,600만원

추가 고려 사항

1. 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부

• 어머니가 1세대 1주택자가 아닐 경우 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부 확인 필요
• 충족 시 양도소득세 없음

2. 주택 구입 목적의 대출 상환금 공제

• 주택 구입 목적의 대출 상환금이 있다면 양도소득세공제에 추가 고려

3. 평가가액 확인

• 정확한 양도소득세 계산을 위해 2017년 2월 4일 기준 평가가액 확인 필요
• 국세청 홈택스 사이트 또는 전문가 상담을 통해 확인 가능

4. 전문가 상담

• 정확한 양도소득세 계산 및 세금 전략 수립을 위해 세무 전문가 상담 권장

궁금점 및 추가 정보

• 상속 당시 상속세 신고 및 납부 여부
• 어머니의 주택 보유 현황 (상속 아파트 외)
• 주택 구입 목적의 대출 정보